3주택 전세보증금 소득세 부과 기준과 간주임대료 계산 방법을 알아보세요. 2025년 최신 세법 개정 내용과 절세 전략까지 한번에 확인하실 수 있습니다.
3주택을 보유하고 계신 분들이 가장 궁금해하시는 게 전세보증금에 대한 소득세 부과네요. 2025년부터 세법이 더 엄격해지면서 많은 분들이 세금 폭탄을 맞을 수도 있어요. 하지만 정확한 계산 방법이랑 절세 전략만 알면 연간 최대 330만원까지도 절약할 수 있어요.
3주택자 전세보증금 과세 대상 조회
일단 내가 과세 대상인지부터 확인해야 해요. 국세청 기준으로 보면 3주택 이상 보유하고 있으면서 비소형주택의 전세보증금 합계가 3억원을 넘으면 소득세를 내야 해요.
| 보유 주택 수 | 월세 과세 | 보증금 과세 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기준시가 12억원 초과 시만 | 없음 |
| 2주택 | 모든 월세 | 없음 |
| 3주택 이상 | 모든 월세 | 보증금 합계 3억원 초과 시 |
여기서 중요한 건 소형주택이에요. 주거전용면적 40제곱미터 이하이고 기준시가 2억원 이하면 2026년까지는 주택 수에서 빼줘요. 그러니까 실제로는 4주택을 보유해도 이 중에 소형주택이 2채면 2주택으로 계산되는 거네요.
간주임대료 계산 방법으로 세금 계산하기
3주택자가 전세보증금 3억원을 넘으면 간주임대료라는 걸 계산해야 해요. 이게 좀 복잡한데 천천히 설명드릴게요.
간주임대료 계산 공식은 이렇게 돼요:
(보증금 합계 – 3억원) × 60% × 간주임대료율 × (임대일수 ÷ 365일)
2025년 간주임대료율은 3.5%고, 2026년부터는 3.1%로 낮아져요. 예를 들어서 전세보증금이 총 5억원이라면:
- 2025년: (5억 – 3억) × 60% × 3.5% = 420만원
- 2026년: (5억 – 3억) × 60% × 3.1% = 372만원
이 계산된 간주임대료가 임대소득으로 잡혀서 소득세를 내게 되는 거예요.
2026년 전세보증금 과세 변경으로 2주택자도 주의하기
2026년부터는 2주택자도 조심해야 해요. 기준시가 12억원을 넘는 고가주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 간주임대료 과세 대상이 돼요.
| 연도 | 과세 대상 | 보증금 기준 |
|---|---|---|
| 2025년까지 | 3주택 이상만 | 3억원 초과 |
| 2026년부터 | 3주택 이상 + 고가 2주택자 | 3억원 초과 |
고가주택이란 기준시가 12억원을 넘는 주택을 말해요. 강남 아파트나 분당 같은 곳에 집이 있으면 해당될 가능성이 높네요.
종합과세와 분리과세 선택으로 세금 줄이기
임대소득이 연간 2천만원 이하면 종합과세와 분리과세 중에 선택할 수 있어요. 대부분의 직장인들은 분리과세가 훨씬 유리해요.
예를 들어 연봉 7천만원인 직장인이 임대소득 1천8백만원이 있다면:
- 종합과세: 세율 24% 적용으로 약 850만원 세금
- 분리과세: 세율 14% 적용으로 약 720만원 세금
분리과세를 선택하면 130만원 정도 절약할 수 있는 거네요.
3주택자 전세 세금 절약하는 실전 방법
세금을 줄이는 방법들을 구체적으로 알려드릴게요.
소형주택 활용해서 주택 수 줄이기
주거전용면적 40제곱미터 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년까지 주택 수에서 빼줘요. 그러니까 가능하면 이런 작은 오피스텔이나 원룸을 보유하는 게 유리해요.
전세를 월세로 전환하기
전세보증금을 줄이고 월세로 바꾸면 간주임대료 부담을 줄일 수 있어요. 예를 들어 전세 5억원을 전세 2억원 + 월세 100만원으로 바꾸면 간주임대료 과세 대상에서 벗어날 수 있어요.
부부 공동명의로 분산하기
부부가 각각 주택을 보유하면 보증금 기준도 각각 적용돼요. 6억원 보증금을 남편 혼자 받는 것보다 부부가 3억원씩 나눠 받으면 둘 다 과세 대상에서 벗어날 수 있어요.
등록임대주택 활용하기
지자체에 등록임대주택으로 등록하면 필요경비를 60%까지 인정받아요. 일반 임대는 50%만 인정해주는데 10% 더 많이 빼주는 거네요.
| 구분 | 필요경비율 | 소득공제 |
|---|---|---|
| 등록임대주택 | 60% | 400만원 |
| 일반 임대 | 50% | 200만원 |
실제 계산 사례로 세금 확인하기
구체적인 사례를 들어서 계산해볼게요.
사례: 김씨 (3주택 보유, 전세보증금 총 6억원)
- 강남 아파트: 전세 3억원
- 분당 아파트: 전세 2억원
- 목동 아파트: 전세 1억원
간주임대료 계산:
(6억 – 3억) × 60% × 3.5% = 630만원
분리과세 선택 시 세금:
630만원 × 14% = 88만2천원
만약 전세보증금을 3억원 이하로 줄이면 세금이 0원이 되니까 88만원을 절약하는 거네요.
홈택스에서 간주임대료 신고하기
국세청 홈택스에서 간주임대료를 직접 계산할 수 있어요. 홈택스 접속 후 “세무신고 → 종합소득세 → 간주임대료 계산”으로 들어가면 자동으로 계산해줘요.
필요한 정보는:
- 각 주택별 보증금 금액
- 주거전용면적
- 기준시가
- 임대 기간
이렇게 입력하면 주택별로 간주임대료를 알아서 계산해줘서 편리해요.
앞으로 달라지는 세법 미리 준비하기
2026년부터는 세법이 더 까다로워져요. 2주택자도 고가주택을 보유하면 간주임대료 과세 대상이 되거든요. 미리미리 대비해야 해요.
특히 강남이나 서초, 분당, 일산 같은 곳에 집이 있으면 기준시가가 12억원을 넘을 가능성이 높아요. 2025년 중에 주택 정리를 고려해보시는 것도 좋겠네요.
그리고 간주임대료율도 3.5%에서 3.1%로 낮아지니까 세 부담은 조금 줄어들 거예요. 하지만 과세 대상은 늘어나니까 결국 더 많은 분들이 세금을 내게 될 거예요.
3주택 전세보증금 소득세는 복잡하지만 정확히 알고 대비하면 충분히 절세할 수 있어요. 특히 2026년 세법 개정 전에 미리 준비하시는 게 중요해요. 궁금한 점이 더 있으면 국세청 상담센터(126번)에 문의하거나 세무사와 상담받아보시길 추천해요.